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隐名不动产所有人的执行异议探讨
不动产隐名所有关系是指一方（隐名所有人）实际出资购买不动产，但不动产的买卖合同买受人及产权登记材料记载的产权人却为他人（名义所有人）的法律现象。不动产隐名所有关系一般包括以下构成要件：1.不动产隐名所有人实际出资购买不动产。2.不动产实际的出资购买人与买卖合同买受人及产权登记材料记载的产权人不一致。实际的出资人是隐名所有人，而买卖合同买受人及产权登记材料记载的产权人却为名义投资人。3.对外行使不动产权利系以显名所有人的名义。（上海市第一中级人民法院：上海奔瑞贸易有限公司诉江苏金瑞投资有限公司房屋租赁合同纠纷）
近年来执行异议之诉逐年显著增多，在强制执行程序中被拍卖的房产，经常因执行异议，而导致拍卖中止甚至下架的情况屡见不鲜。*高人民法院在《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中专门规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
然而，不动产的隐名所有人并非这一种情形，案外人执行异议之诉中面对的利益关系纷繁复杂。如何理清法律关系，保护执行申请人和隐名所有人的合法权益，便成为执行中必须考量的重点。
两种学界观点
1、考察执行异议人是否善意该观点认为除非执行异议人能够证明执行申请人（出名人的债权人）不是善意的第三人，否则隐名人无法对抗善意的执行申请人。
（上海市第一中级人民法院：张潮诉赵文青等房屋买卖合同纠纷）
2、考察不动产隐名人是否善意
该观点认为如果执行依据本身并不指向特定财产，由此不会产生信赖利益保护要求时，就该着重考察不动产隐名人是否善意、是否具备真实出资以及是否占有使用不动产等要素，如果要件齐备，则此时不动产隐名人享有的民事权益应该能够排除强制执行。
笔者认为应综合考量上述两种观点，以否定隐名为原则，已确认所有权为例外
一、保护社会公信，否定协议隐名的对外效力
我国是社会主义法治国家，应当首先保障的是社会对于不动产登记公示制度的信赖，若赋予隐名人排除强制执行的权利，将挑战乃至颠覆公示公信原则，增加交易风险和不确定性，且容易引发和鼓励虚假诉讼；从不动产的物权属性来说，隐名人与出名人之间关于不动产物权归属的约定性质上属于债的范畴，仅具有内部效力，无法对抗执行申请人；从成本收益角度分析，不动产隐名人应当自行承担规避政策所带来的可能被强制执行的风险，相应风险应分配给隐名人而非执行申请人，更不应浪费宝贵的执行和诉讼资源。
二、保护家庭财产，否定执行异议
社会中普遍存在着诸如未分割的夫妻共同财产或父母将自住房屋转至子女名下等情形，此时的隐名所有人并非基于债享有，而是基于家庭共有的物权。家庭共有财产是家庭生活稳步进行的物质基础，是家庭关系存续的基本条件，同时也是经济健康发展的重要保障以及人类社会的需要，为保障家庭关系的整体利益和家庭成员个人利益的平衡，应当以家庭本位加强家庭共有财产的保护，注重家庭共有利益的保护，从家庭共有财产的内部和外部对家庭共有财产以及家庭成员的个人财产进行保护，防止家庭财产的不当损失。因此有且仅有这类隐名所有人，应当被优先保护。